आम होम लोन राशियों पर EMI कितनी होती है?
आपकी मासिक EMI, प्रति ₹1 लाख EMI को आपके लोन में जितने लाख हैं उनसे गुणा करने के बराबर होती है। नीचे की टेबल तीन उदाहरण दरों और चार अवधियों के लिए प्रति लाख EMI दिखाती है। अगर आपकी दर दो कॉलम के बीच आती है, तो आपकी EMI भी उन दोनों आंकड़ों के बीच होगी।
नीचे की पंक्तियां उदाहरण के तौर पर 9% दर पर राशि और अवधि से जुड़े सबसे आम सवालों का जवाब देती हैं। हर EMI को नज़दीकी रुपये तक राउंड किया गया है, और कुल देय राशि उस EMI को महीनों की संख्या से गुणा करके निकाली गई है। राउंडिंग के कारण प्रति लाख वाला तरीका इन आंकड़ों से कुछ रुपये अलग हो सकता है। इन कुल राशियों में सिर्फ़ मूलधन और ब्याज शामिल है। फीस, इंश्योरेंस और दूसरे चार्ज अलग से लगते हैं, और Key Fact Statement (KFS) असली लोन की पूरी लागत दिखाता है, जिसमें सभी खर्चों सहित APR भी शामिल है।
"₹20 लाख के घर की EMI" और "₹20 लाख के लोन की EMI" दो अलग सवाल हैं। लेंडर प्रॉपर्टी की कीमत का सिर्फ़ एक हिस्सा फाइनेंस करता है, बाकी आपको खुद चुकाना होता है। ₹20 लाख के घर के लिए लोन ज़्यादा से ज़्यादा ₹18 लाख हो सकता है (इस लोन साइज़ पर 90%)। इसलिए आपको कम से कम ₹2 लाख डाउन पेमेंट के तौर पर चाहिए, साथ में स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन का खर्च भी। उदाहरण के लिए 9% दर पर 20 साल के लिए ₹18 लाख के लोन की EMI ₹16,195 है, कुल ब्याज ₹20,86,800 और कुल देय राशि ₹38,86,800 है। इस कुल राशि में सिर्फ़ मूलधन और ब्याज शामिल है। फीस, इंश्योरेंस और दूसरे चार्ज अलग से लगते हैं। लेंडर का key facts summary पूरी लागत दिखाता है।
होम लोन EMI की गणना कैसे होती है, और किसी भी आंकड़े को 30 सेकंड में कैसे जांचें
बैंक, NBFC और हाउसिंग फाइनेंस कंपनियां आमतौर पर होम लोन EMI की गणना रिड्यूसिंग बैलेंस पर करती हैं। हर महीने ब्याज सिर्फ़ बचे हुए मूलधन पर लगता है, और EMI का बाकी हिस्सा मूलधन चुकाता है। फ़ॉर्मूला यह है:
- P लोन राशि है;
- r मासिक दर है: सालाना दर ÷ 12 ÷ 100;
- n महीनों में अवधि है।
EMI एक जैसी रहती है, लेकिन उसकी बनावट बदलती रहती है। शुरुआत में बकाया राशि बड़ी होती है, इसलिए किस्त का ज़्यादातर हिस्सा ब्याज में जाता है। जैसे-जैसे बकाया घटता है, ब्याज का हिस्सा कम होता है और मूलधन का हिस्सा उतना ही बढ़ता है।
उदाहरण के लिए 9% दर पर 10 साल के लिए ₹10 लाख के लोन की गणना, एक-एक स्टेप में:
- r = 9 ÷ 12 ÷ 100 = 0.0075.
- n = 10 × 12 = 120.
- (1.0075)^120 ≈ 2.4514.
- EMI = 10,00,000 × 0.0075 × 2.4514 ÷ (2.4514 − 1) = 7,500 × 1.6890 ≈ ₹12,668.
हर इनपुट EMI को एक तय दिशा में बदलता है। ज़्यादा लोन राशि से EMI उसी अनुपात में बढ़ती है। ज़्यादा ब्याज दर से EMI बढ़ती है, जबकि लंबी अवधि से EMI घटती है लेकिन कुल ब्याज बढ़ जाता है।
नीचे दी गई दो जांचों में आधा मिनट लगता है और इनसे ज़्यादातर गलत आंकड़े पकड़ में आ जाते हैं, चाहे वे किसी वेबसाइट, ऐप या आपकी अपनी स्प्रेडशीट से आए हों:
- जांच 1. EMI × n से कुल देय राशि मिलती है, और कुल देय राशि में से मूलधन घटाने पर कुल ब्याज मिलता है। उदाहरण में: ₹12,668 × 120 = ₹15,20,160, जिसमें ₹5,20,160 ब्याज है।
- जांच 2. पहले महीने का ब्याज P × r होता है, और EMI इससे ज़्यादा होनी चाहिए। उदाहरण में: ₹10,00,000 × 0.0075 = ₹7,500, इसलिए पहली EMI ₹5,168 मूलधन चुकाती है। अगर EMI, P × r के बराबर या उससे कम हो, तो लोन कभी चुकता नहीं होगा।
प्रकाशित EMI आंकड़े अक्सर कुछ जाने-पहचाने तरीकों से गलत होते हैं:
- सालाना दर को मासिक दर की तरह इस्तेमाल करना। r = 0.0075 की जगह r = 0.09 लेने पर ₹10 लाख के लोन की EMI ₹12,668 की जगह लगभग ₹90,000 दिखती है। जांच 2 इसे तुरंत पकड़ लेती है।
- भाजक (denominator) में (1 + r)^n की जगह (1 + r)^(n − 1) लिखना। तब उसी लोन की EMI लगभग ₹12,829 दिखती है, यानी करीब ₹161 ज़्यादा, जो इतना छोटा अंतर है कि सही लगता है।
- टेबल में दोहराई गई पंक्तियां, जहां दो अलग अवधियों या दरों पर एक ही EMI दिखती है। लंबी अवधि पर EMI कम और ज़्यादा दर पर EMI ज़्यादा दिखनी चाहिए।
होम लोन EMI कैलकुलेटर में क्या शामिल नहीं होता?
होम लोन EMI कैलकुलेटर सिर्फ़ बताई गई दर पर मूलधन की किस्त दिखाता है। लोन लेकर घर खरीदने की असली लागत EMI × महीने से ज़्यादा होती है, क्योंकि नतीजे में ये चीज़ें शामिल नहीं होतीं:
- प्रोसेसिंग फीस;
- उस फीस और दूसरी फीस पर GST;
- लोन में जोड़ा गया इंश्योरेंस, जिससे मूलधन और इसलिए EMI बढ़ती है;
- लीगल और वैल्यूएशन चार्ज;
- प्रॉपर्टी पर स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन;
- लोन मिलने और पहली EMI साइकिल शुरू होने के बीच के दिनों का ब्रोकन-पीरियड ब्याज।
इन सभी चार्ज को जोड़कर लोन की पूरी लागत Key Fact Statement (KFS) में लिखी होती है। लोन की तुलना सिर्फ़ EMI पर नहीं, बल्कि Key Fact Statement में दिए गए सभी खर्चों सहित Annual Percentage Rate (APR) पर करें।
GST फीस पर लगता है, EMI पर नहीं। EMI मूलधन और ब्याज का जोड़ है।
साइन करने से पहले लेंडर आपको Key Fact Statement (KFS) और सैंक्शन लेटर देता है, जो लोन ऑफ़र और उसकी शर्तों की पुष्टि करने वाला औपचारिक डॉक्यूमेंट है। इन डॉक्यूमेंट में असली ब्याज दर, हर चार्ज और फ्लोटिंग रेट रीसेट होने की शर्तें लिखी होती हैं। लोन की असली लागत आंकने के लिए कैलकुलेटर के नतीजे की जगह इन्हीं आंकड़ों का इस्तेमाल करें।
होम लोन EMI किन बातों से तय होती है?
आप अपनी पसंद की राशि, दर और अवधि चुन सकते हैं, लेकिन हर एक की सीमा लेंडर तय करता है। राशि पर दो तरह से सीमा लगती है। आपकी आय से, यानी आय का वह हिस्सा जो लेंडर EMI के लिए मंज़ूर करता है। और प्रॉपर्टी की कीमत से, यानी कीमत का वह अधिकतम हिस्सा जिसे लेंडर फाइनेंस करेगा। दोनों सीमाओं के बारे में नीचे के सेक्शन में बताया गया है।
दर फिक्स्ड, फ्लोटिंग या हाइब्रिड हो सकती है। फिक्स्ड दर तय अवधि तक एक जैसी रहती है। फ्लोटिंग दर एक बेंचमार्क से जुड़ी होती है जो RBI के रेपो रेट के साथ बदलता है, इसलिए बेंचमार्क रीसेट होने पर आपकी दर बदल जाती है। हाइब्रिड दर शुरुआती अवधि के लिए फिक्स्ड रहती है और उसके बाद फ्लोटिंग हो जाती है।
अवधि महीनों में गिनी जाती है और लेंडर इसकी सीमा तय करता है, साथ ही आपकी उम्र भी एक सीमा है। एक ही राशि और दर पर अवधि बढ़ाने से EMI घटती है, लेकिन आपके द्वारा चुकाया जाने वाला ब्याज तेज़ी से बढ़ता है। उदाहरण के लिए 9% दर पर ₹1 लाख:
20 से 30 साल करने पर EMI लगभग 11% कम होती है। लेकिन पूरे लोन में ब्याज लगभग दो-तिहाई बढ़ जाता है।
कुछ लेंडर स्टेप-अप रीपेमेंट देते हैं, जिसमें EMI कम से शुरू होकर समय के साथ बढ़ती है, और स्टेप-डाउन रीपेमेंट, जिसमें यह ज़्यादा से शुरू होकर घटती है। दोनों ही मामलों में ऊपर का सामान्य फ़ॉर्मूला आपके शेड्यूल पर लागू नहीं होता, इसलिए लेंडर से पूरी रीपेमेंट टेबल मांगें।
आपकी सैलरी के आधार पर कितना होम लोन मिल सकता है?
सैलरी के आधार पर अपना अधिकतम होम लोन जानने के लिए, अपनी मासिक इन-हैंड आय को सभी मासिक देनदारियों पर लेंडर की सीमा से गुणा करें। अपनी मौजूदा EMI घटाएं, फिर प्रति ₹1 लाख EMI से भाग दें। हर लेंडर अपनी सीमा खुद तय करता है। "आय का एक-तिहाई" एक अंदाज़ा है, नियम नहीं।
मान लीजिए मासिक इन-हैंड आय ₹70,000 है, काल्पनिक सीमा 50% है (यह सिर्फ़ गणना के लिए माना गया है, किसी लेंडर का नियम नहीं), उदाहरण दर 9% और अवधि 20 साल है:
- EMI के लिए गुंजाइश: ₹70,000 × 50% = ₹35,000।
- मौजूदा EMI: कोई नहीं।
- लोन: ₹35,000 ÷ ₹899.73 ≈ 38.9 लाख, यानी लगभग ₹38.9 लाख।
एक भी मौजूदा EMI इस राशि का हिस्सा कम कर देती है। अगर ₹8,000 की टू-व्हीलर EMI पहले से चल रही है, तो गुंजाइश ₹27,000 और लोन लगभग ₹30 लाख रह जाता है। यानी उस एक EMI से लगभग ₹8.9 लाख की होम लोन योग्यता घट जाती है। 50% की जगह एक-तिहाई सीमा पर, बिना किसी दूसरी EMI के, वही आय लगभग ₹25.9 लाख का लोन संभाल सकती है।
₹40 लाख के लोन के लिए ज़रूरी सैलरी जानने के लिए यही तरीका उलटा लगाएं। उदाहरण के लिए 9% दर पर 20 साल के लिए EMI ₹35,989 है (कुल ब्याज ₹46,37,360, कुल देय राशि ₹86,37,360, फीस और चार्ज के बिना)। काल्पनिक 50% सीमा पर और बिना किसी दूसरी EMI के, ज़रूरी इन-हैंड आय ₹35,989 ÷ 50% ≈ ₹72,000 महीना है। एक-तिहाई सीमा पर यह लगभग ₹1,08,000 है। जवाब दर जितना ही लेंडर की सीमा पर भी निर्भर करता है।
₹70 लाख के लोन की योग्यता दो अलग जांचों पर निर्भर करती है, और आपको दोनों में पास होना ज़रूरी है:
- आय की जांच। उदाहरण के लिए 9% दर पर 20 साल के लिए EMI ₹62,981 है (कुल ब्याज ₹81,15,440, कुल देय राशि ₹1,51,15,440, फीस और चार्ज के बिना)। काल्पनिक 50% सीमा पर और बिना किसी दूसरी EMI के, इसके लिए लगभग ₹1,26,000 मासिक इन-हैंड आय चाहिए।
- प्रॉपर्टी की कीमत की जांच। ₹70 लाख का लोन प्रॉपर्टी का ज़्यादा से ज़्यादा 80% फाइनेंस कर सकता है, इसलिए प्रॉपर्टी की कीमत कम से कम ₹87.5 लाख होनी चाहिए। अगला सेक्शन इस जांच के बारे में है।
डाउन पेमेंट के लिए उधार लेना उलटा पड़ सकता है। डाउन पेमेंट के लिए लिया गया पर्सनल लोन एक नई EMI जोड़ता है, जिसे लेंडर आपकी आय में से घटाता है। ₹70,000 वाले उदाहरण में, ₹10,000 की पर्सनल लोन EMI होम लोन को लगभग ₹38.9 लाख से घटाकर लगभग ₹27.8 लाख कर देती है। हर नया लोन आवेदन आपकी क्रेडिट रिपोर्ट में एक इनक्वायरी भी जोड़ता है, और इनक्वायरी से आपको मिलने वाली दर पर असर पड़ सकता है।
बैंक या NBFC प्रॉपर्टी की कीमत का कितना हिस्सा फाइनेंस कर सकते हैं?
प्रॉपर्टी की कीमत का कितना अधिकतम हिस्सा फाइनेंस हो सकता है, यह लोन राशि, लागू रेगुलेटरी सीमाओं, प्रॉपर्टी के वैल्यूएशन और बैंक या NBFC की आंतरिक नीति पर निर्भर करता है। नीचे दिए गए प्रतिशत हर स्लैब की ऊपरी सीमा हैं। इसका मतलब यह नहीं कि आपको अधिकतम लोन मिलेगा।
डाउन पेमेंट, स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन चार्ज आमतौर पर उधारकर्ता खुद चुकाता है। लागू नियमों और लोन की शर्तों के अधीन, लोन-टू-वैल्यू अनुपात की गणना में आमतौर पर ये खर्च शामिल नहीं होते। स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन की दरें हर राज्य में अलग होती हैं, इसलिए जहां प्रॉपर्टी है वहां की मौजूदा दरें जांच लें।
₹70 लाख के लोन पर सीमा 80% है। प्रॉपर्टी की न्यूनतम कीमत ₹70 लाख ÷ 0.8 = ₹87.5 लाख है, और डाउन पेमेंट कम से कम ₹17.5 लाख है। लोन मिलने से पहले आपको ₹17.5 लाख के साथ ₹87.5 लाख पर स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन, और लेंडर की फीस के लिए नकद चाहिए।
स्लैब की सीमाओं पर अचानक उछाल आता है। ₹30 लाख के लोन के लिए कम से कम ₹33.33 लाख की प्रॉपर्टी चाहिए। ₹31 लाख का लोन 80% वाले स्लैब में आता है और इसके लिए कम से कम ₹38.75 लाख की प्रॉपर्टी चाहिए। अगर लेंडर का वैल्यूएशन तय कीमत से कम आता है, तो सीमा कम वाले आंकड़े पर लगती है, और आपको ज़्यादा नकद चाहिए होती है।
होम लोन मंज़ूर करने से पहले लेंडर क्या जांचते हैं?
होम लोन को हां कहने से पहले लेंडर दो चीज़ें देखता है: क्या आप आसानी से EMI चुका सकते हैं, और खुद प्रॉपर्टी। हर लेंडर का तरीका अलग होता है, लेकिन जांच आमतौर पर इन्हीं बातों पर होती है:
- आय और उसकी स्थिरता। सैलरीड लोगों के लिए लेंडर सैलरी स्लिप, नियोक्ता और नौकरी की अवधि देखते हैं। सेल्फ-एम्प्लॉयड लोगों के लिए वे कई सालों के टैक्स रिटर्न और बिज़नेस अकाउंट देखते हैं। गिग और फ्रीलांस आय का आकलन आमतौर पर नियमित जमा दिखाने वाले बैंक स्टेटमेंट से होता है, और अनियमित महीनों से आय को गिनना मुश्किल हो जाता है।
- मौजूदा EMI। हर चालू लोन और उसकी EMI लेंडर द्वारा गिनी गई आय में से घटाई जाती है।
- क्रेडिट रिपोर्ट और क्रेडिट स्कोर। लेंडर एक या ज़्यादा क्रेडिट ब्यूरो से आपकी रिपोर्ट निकालकर आपका रीपेमेंट इतिहास, चालू लोन और हाल की इनक्वायरी देखता है।
- उम्र। आवेदन के समय आपकी उम्र और अवधि खत्म होने पर आपकी उम्र से तय होता है कि आप कितने समय के लिए लोन ले सकते हैं।
- प्रॉपर्टी के डॉक्यूमेंट। लेंडर टाइटल, बिल्डिंग अप्रूवल और नए प्रोजेक्ट में बिल्डर के कागज़ात जांचता है। वह प्रॉपर्टी का वैल्यूएशन भी करवाता है।
- सह-आवेदक। सह-आवेदक की आय आपकी आय में जोड़ी जा सकती है। लेंडर सह-आवेदक की EMI और क्रेडिट रिपोर्ट भी जांचता है, और लोन चुकाने की ज़िम्मेदारी सह-आवेदक की भी होती है।
उम्र का होम लोन की अवधि और EMI पर क्या असर पड़ता है?
लेंडर आमतौर पर चाहते हैं कि होम लोन उनके तय किए गए उम्र तक खत्म हो जाए, इसलिए सबसे लंबी अवधि हर उधारकर्ता को नहीं मिलती। 35 साल की उम्र में आवेदन करने वाले को 25 साल वाले से कम साल मिल सकते हैं, और कम साल का मतलब ज़्यादा EMI। उम्र की सीमा हर लेंडर की अलग होती है।
उदाहरण के लिए 9% दर पर ₹40 लाख के लोन के लिए, 30 साल की अवधि की तुलना उम्र के कारण 20 साल तक सीमित अवधि से करें:
उम्र की सीमा से EMI ₹3,804 महीना बढ़ जाती है और कुल ब्याज लगभग ₹29.5 लाख कम हो जाता है। ऊपर वाले सैलरी तरीके के हिसाब से, ज़्यादा EMI का मतलब यह भी है कि उसी आय पर छोटा लोन मिलेगा।
होम लोन का रीपेमेंट शेड्यूल कैसे पढ़ें?
रीपेमेंट शेड्यूल की हर पंक्ति एक EMI की होती है। इसे बाएं से दाएं पढ़ें: शुरुआती बकाया, उस बकाया पर ब्याज, चुकाया गया मूलधन, और अंतिम बकाया, जो अगले महीने का शुरुआती बकाया बन जाता है। उदाहरण के लिए 9% दर पर 20 साल के लिए ₹50 लाख के लोन की पहली दो पंक्तियां:
होम लोन के शुरुआती सालों में आपकी EMI का ज़्यादातर हिस्सा ब्याज में जाता है। सिर्फ़ आखिरी दौर में मूलधन का हिस्सा बड़ा होता है।
9% ब्याज पर यह बदलाव तब आता है जब लोन में लगभग 93 महीने (8 साल से थोड़ा कम) बचे होते हैं, चाहे कुल अवधि कुछ भी हो। 20 साल के लोन में लगभग पहले 12 साल तक EMI का बड़ा हिस्सा ब्याज होता है, और लगभग 148वें महीने से मूलधन आगे निकल जाता है। 30 साल के लोन में लगभग पहले 22 साल तक ब्याज का हिस्सा बड़ा रहता है।
इसका व्यावहारिक मतलब समय से जुड़ा है। प्रीपेमेंट, रीफाइनेंस या लेंडर बदलने के फ़ैसलों का सबसे ज़्यादा असर शुरुआती सालों में होता है, जब हर EMI का ज़्यादातर हिस्सा अभी भी ब्याज में जा रहा होता है।
प्रीपेमेंट से होम लोन की अवधि और ब्याज कैसे कम हो सकते हैं?
EMI से ऊपर आप जो भी राशि चुकाते हैं, वह सीधे मूलधन में जाती है। नीचे के सभी उदाहरणों का आधार लोन उदाहरण के लिए 9% दर पर 20 साल के लिए ₹40 लाख है, जिसकी EMI ₹35,989, कुल ब्याज ₹46,37,360 और कुल देय राशि ₹86,37,360 है, फीस और चार्ज के बिना।
साल में दो अतिरिक्त EMI। साल में 12 की जगह 14 EMI चुकाने से सालाना ₹71,978 ज़्यादा जाते हैं। अगर इसे हर महीने EMI का एक-छठा हिस्सा अतिरिक्त मानकर गणना करें, तो लोन 240 की जगह लगभग 168 महीनों में खत्म हो जाता है, यानी लगभग छह साल पहले। कुल ब्याज घटकर लगभग ₹30.4 लाख रह जाता है, यानी लगभग ₹15.9 लाख की बचत। अतिरिक्त राशि दो एकमुश्त किस्तों में चुकाने पर नतीजा करीब-करीब वैसा ही आता है, लेकिन बिलकुल एक जैसा नहीं।
20 साल का लोन 10 साल में चुकाना। उसी मूलधन के लिए 10 साल की EMI निकालें। 9% पर ₹40 लाख के लिए यह ₹50,670 है। मौजूदा EMI से इसका अंतर, ₹14,681, वह राशि है जो आपको हर महीने जोड़नी है। कुल ब्याज घटकर ₹20,80,400 रह जाता है, जो 20 साल के मुकाबले लगभग ₹25.6 लाख कम है। अगर आप पहले ही कुछ साल चुका चुके हैं, तो बकाया राशि और अपने लक्ष्य तक बचे महीनों का इस्तेमाल करें।
पार्ट-पेमेंट के बाद अवधि या EMI कम करना। मान लीजिए आप दो साल बाद ₹5 लाख चुकाते हैं, जब लगभग ₹38.43 लाख बकाया है और 216 महीने बाकी हैं:
अवधि कम करने से लगभग तीन गुना ज़्यादा बचत होती है। एक जैसी रही EMI बाकी लोन में मूलधन को तेज़ी से घटाती रहती है।
विकल्प जितना ही मायने रखता है समय। वही ₹5 लाख 15 साल बाद चुकाने पर, जब पांच साल बाकी हैं और अवधि कम की जाती है, सिर्फ़ लगभग ₹2.3 लाख ब्याज बचाते हैं, जबकि दो साल बाद चुकाने पर लगभग ₹15.3 लाख बचते हैं।
व्यक्तियों को गैर-कारोबारी उद्देश्यों के लिए दिए गए फ्लोटिंग-रेट लोन पर रेगुलेटेड बैंक और NBFC आमतौर पर प्रीपेमेंट चार्ज नहीं ले सकते। 1 January 2026 या उसके बाद मंज़ूर या रिन्यू हुए लोन पर RBI के 2025 के निर्देश लागू होते हैं, चाहे प्रीपेमेंट आंशिक हो या पूरा, और बिना किसी न्यूनतम लॉक-इन अवधि के। फिक्स्ड-रेट लोन और कारोबारी उद्देश्य वाले लोन पर अलग नियम हो सकते हैं, इसलिए सैंक्शन लेटर और लोन एग्रीमेंट जांच लें।
बचे हुए पैसों का सबसे अच्छा इस्तेमाल हमेशा प्रीपेमेंट नहीं होता। फ़ैसला करने से पहले इन बातों पर ध्यान दें:
- अगर आपके पास इमरजेंसी फंड नहीं है, तो लोन में लगा पैसा मेडिकल बिल या नौकरी छूटने पर वापस पाना मुश्किल होता है;
- अगर आप पर महंगा कर्ज़ है, जैसे पर्सनल लोन या क्रेडिट कार्ड बकाया, तो पहले उसे चुकाने से आमतौर पर ज़्यादा बचत होती है;
- अगर आप पुराने टैक्स रेजीम में रिटर्न भरते हैं, तो जो ब्याज आप बचाएंगे उसका कुछ हिस्सा आपका टैक्स कम कर रहा होगा, इसलिए शुद्ध बचत कम होगी। नए रेजीम में आमतौर पर यह बात उस घर पर लागू नहीं होती जिसमें आप रहते हैं।
फ्लोटिंग होम लोन रेट बढ़ने पर क्या होता है?
जब फ्लोटिंग रेट के पीछे का बेंचमार्क बढ़ता है, तो लेंडर इस बढ़ोतरी को तीन में से किसी एक तरीके से संभालता है: ज़्यादा EMI, लंबी अवधि, या दोनों। अवधि बढ़ाने में आमतौर पर EMI बढ़ाने से ज़्यादा कुल ब्याज लगता है। दो साल बाद ₹40 लाख का लोन लें, जिसमें ₹38.43 लाख बकाया है और 216 महीने बाकी हैं, जब दर उदाहरण के लिए 9% से 9.5% हो जाती है:
अगर आपका लेंडर ब्याज दर बढ़ाता है, तो EMI वही रखने में आपका नुकसान ज़्यादा EMI चुकाने से कहीं ज़्यादा हो सकता है।
अगर आप हर महीने ₹1,209 ज़्यादा चुकाने को तैयार हैं, तो पूरे लोन में लगभग ₹2.6 लाख अतिरिक्त ब्याज देते हैं। अगर EMI वही रखते हैं, तो लोन लगभग 21 महीने लंबा चलता है और आप लगभग ₹7.5 लाख अतिरिक्त ब्याज देते हैं। यह पहले विकल्प से लगभग ₹4.9 लाख ज़्यादा है।
दर जितनी बार और बढ़ती है, नुकसान उतना बढ़ता है, क्योंकि आपकी EMI का बड़ा हिस्सा ब्याज में जाता है और लोन घटाने के लिए कम बचता है।
जब आपकी दर रीसेट हो, तो लेंडर से दो बातें पूछें: आपके लोन पर कौन-सा विकल्प लागू होता है, और क्या पार्ट-पेमेंट से अवधि को मूल अंतिम तारीख़ पर वापस लाया जा सकता है। चार्ज में बदलाव सिर्फ़ उनके लागू होने की तारीख़ से लागू होते हैं, और लेंडर को इनकी घोषणा पहले से करनी होती है। अगर लेंडर आपके अनुरोध का जवाब नहीं देता, तो उसके शिकायत निवारण अधिकारी को लिखें। अगर इससे भी हल नहीं निकलता, तो आप RBI की शिकायत प्रणाली के ज़रिए शिकायत कर सकते हैं।
लोन मिलने के बाद होम लोन का रीपेमेंट कैसे होता है?
पहली EMI आमतौर पर लोन मिलने के अगले महीने में लेंडर की तय EMI तारीख़ पर आती है। लोन मिलने और पहली EMI साइकिल शुरू होने के बीच के दिनों का लेंडर ब्रोकन-पीरियड ब्याज लेता है, जो या तो पहली किस्त में जोड़ा जाता है या अलग से लिया जाता है। उदाहरण के लिए 9% दर पर ₹40 लाख पर, 365 दिन के हिसाब से 15 दिन का ब्रोकन-पीरियड ब्याज लगभग ₹14,795 होता है।
निर्माणाधीन घर के लिए लेंडर निर्माण कार्य की प्रगति के साथ लोन हिस्सों में जारी करता है। आखिरी हिस्सा जारी होने तक आप आमतौर पर दो में से किसी एक तरीके से भुगतान कर सकते हैं:
- प्री-EMI: अब तक जारी राशि पर सिर्फ़ ब्याज। 9% पर ₹20 लाख जारी होने पर यह ₹15,000 महीना है। निर्माण के 24 महीनों में यह ₹3.6 लाख हो जाता है, जो पूरा ब्याज है, और पूरी EMI और अवधि आखिरी हिस्सा जारी होने के बाद ही शुरू होती है।
- शुरू से पूरी EMI: जारी राशि पर पूरी EMI। 20 साल के लिए ₹20 लाख पर यह ₹17,995 महीना है, जो उन्हीं 24 महीनों में लगभग ₹78,000 मूलधन चुका देती है। निर्माण के दौरान मासिक भुगतान ज़्यादा होता है, लेकिन लोन जल्दी खत्म होता है।
EMI छूटने पर पेनल चार्ज लग सकता है और इसकी रिपोर्ट क्रेडिट ब्यूरो को की जा सकती है, जिससे उधारकर्ता की क्रेडिट प्रोफाइल और भविष्य में लोन लेने पर असर पड़ सकता है।
विशेषज्ञ की राय
कम EMI का मतलब ज़रूरी नहीं कि होम लोन सस्ता है। लंबी अवधि से मासिक किस्त कम हो सकती है, लेकिन कुल ब्याज काफ़ी बढ़ जाता है। लोन का ढांचा चुनने से पहले EMI, कुल वापसी, लागू फीस, लोन-टू-वैल्यू अनुपात और दर रीसेट के असर की तुलना करें।
